不動産を売却した時の税金(後編)

前回ご紹介させていただいた、
「不動産を売却した時の税金」
・・・の後編です。
前回は一般的な不動産全般の売却時のお話しをしましたが、
今回はマイホームを売却した時の税金の特例などについて
お話します。
★居住用財産の3000万円特別控除
マイホームを売った場合は、長期譲渡・短期譲渡にかかわ
らず譲渡所得から3000万円を控除することができます。
簡単に言うと売った時の利益から3000万円引くことが
出来るんです。
・・・ということは、
売却益が3000万円を超えなければ税金がかからないと
言うことになります!

ただし、3000万円を控除して譲渡所得が「0」になった
場合でも、必ず確定申告しなければいけません。
確定申告することが「3000万円特別控除」の条件です。
さらに、売却した物件が夫婦共有名義だったりしたら・・・
夫婦そてぞれが3000万円ずつ、合計6000万円
控除を受けることが出来ます!
○3000万円特別控除を受けるための要件
・自分が住んでいる家屋であること
・住まなくなってから3年目の年末までに譲渡すること
・家屋を取り壊した場合は、取り壊し後1年以内に譲渡
 すること
・譲渡した年の翌年3月15日までに確定申告すること
・・・などです。
○3000万円特別控除が受けられない場合
・配偶者や親族などの特別な関係にある人に対する譲渡
・売却した年の前年と前々年にこの制度(3000万円
 特別控除)、居住用財産の買い替え・交換の特例(後述)
 、居住用財産の譲渡損失の繰越控除の適用を受けている
 場合
・・・などです。
ですからマイホーム売却の税金の計算式は、
(譲渡益-3000万円)×所有期間による税率
・・・となります。
さ・・・ら・・・に
前回「譲渡所得」には所有期間に応じて2種類の税率がある
ことはご説明しました。
マイホームを売却した時は 3種類の税率 になるんです
        ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
★10年超所有のマイホームの譲渡は税率が軽減される
 (長期譲渡の軽減税率)
○所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合は、
 上記3000万円特別控除を差し引いた後の譲渡益
 ついて・・・
 ・譲渡益6000万円以下の部分については、
  
  税率 14%(所得税10%+住民税4%)
 ・譲渡益6000万円超の部分については、
 
  税率 20%(所得税15%+住民税5%)
・・・になります。
ちなみに所有期間5年以下は、譲渡益×39%
5年超10年以下は、譲渡益×20%
・・・は前回ご説明したとおりです。
★特定の居住用財産の買換え特例
この制度は所有期間10年超、居住期間10年以上
あること、買替え資産の建物の床面積は50㎡以上280㎡
以下であることなどが条件です。
○この特例を利用した場合の効果
 ①譲渡対価が買替え資産の取得価格以下の場合
  
  資産の譲渡はなかったものとして今回は課税されません
 ②譲渡対価が買替え資産の取得価格を超える場合
  買替え資産の取得価格を越える部分に対して、長期譲渡
  所得として課税されます。
簡単にいうと、住替えする場合において、現在住んでいる家
を売った価格以上で新しい家を買った場合、今回は税金を
かけないですよ・・・ということになります。

この制度で気を付けたいのは、「免税」になるのではなく、
買替え資産を将来譲渡するまで「税金を繰り延べするだけ」
ということです。
将来買替え資産を譲渡した場合には、今回の譲渡益も含めた
ところで所得税と住民税が課税されることになります。
さ・ら・に・・・
この制度は上記「居住用財産の3000万円の特別控除」との
併用は出来ません。

ですから、譲渡益が3000万円以下であれば迷わず
「3000万円の特別控除」を適用するのが得ですが、
譲渡益が3000万円以上の場合はケース・バイ・ケース
で考えなければいけません。
色々とたくさんお話しましたがご理解いただけたでしょうか?
とにかく言える事は、自分が住んでいる不動産を売却する
場合は有利な特例がたくさんあるということです。
税金は本当に複雑です(汗)
私自身も書いていて頭がおかしくなりそうです(笑)
わからないことがあればアシスト安田までご一報ください。
どんなに時間がかかってもお調べしてお答えするよう
努力します!

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29. 8月 2007 by 安田新聞
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